CUANTÍA EN LAS DEMANDAS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS IMPAGADAS.

CUANTÍA EN LAS DEMANDAS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS IMPAGADAS.

Por Guillermo Santos Pavón

Esta semana ha visitado nuestro despacho un cliente que arrendó una vivienda de su propiedad a una señora a razón de 350€ al mes. Desde el pasado mes de abril de 2018, la arrendataria no hace frente al pago de la renta, ni de las cuotas de la comunidad, ascendiendo el total de dichas cantidades en el mes de noviembre a 3.150€.

La cuestión que queremos analizar son los problemas que nos encontramos a la hora de determinar la cuantía en este tipo de procedimientos. En este sentido señala el artículo 252.2º párrafo tercero de la Ley de enjuiciamiento civil que “si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.”

Tenemos que pasar ha analizar entonces cuáles son las reglas de determinación de las cuantías en las demandas de desahucio y cuáles son las reglas de determinación de las cuantías en las demandas de reclamación de cantidad. Pues bien, la primera de ellas la encontramos en la regla novena del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual establece que “en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta”. Por otro lado la regla primera del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “si se reclama una cantidad de dinero determinada, la cuantía de la demanda estará representada por dicha cantidad”.

Aplicando las reglas determinadas en el párrafo anterior a nuestro caso concreto observamos que una anualidad de renta supone 4.200€ (cuantía determinada para la acción de desahucio), mientras que la totalidad de las rentas adeudadas hasta el mes de noviembre ascienden a un total de 3.150€. Resulta sencillo determinar en nuestro caso, que la cuantía de la demanda es de 4.200€, por ser mayor una anualidad de renta que el total de las cantidades debidas.

Es en este punto donde llega nuestra reflexión y es que, la cuantía de la demanda siempre será la anualidad de la renta, cuando acumulemos la acción de reclamación de cantidad y la de desahucio y las cantidades debidas sean inferiores a una anualidad de renta. Sin embargo hemos de atender la fórmula que aporta a nuestro ordenamiento el apartado segundo del artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina que “En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.”

Si trasladamos la referida argumentación a nuestro caso concreto observamos que al incluir en nuestro fundamento de derecho referencia al artículo 220.2 de la LEC, la regla de determinación de la cuantía puede variar, dado que:

·         Si el procedimiento concluye antes de Abril de 2019, el mayor valor lo constituirá la anualidad de renta. En nuestro caso 4.200€.

·         Si el procedimiento concluye después de Abril de 2019, y hemos citado en nuestra fundamentación jurídica el artículo 220 de la LEC, el mayor valor lo constituirá el total de las cantidades debidas. En nuestro caso una cantidad superior a 4.200€.

·         Si el procedimiento concluye después de Abril de 2019, pero no hemos citado en nuestra fundamentación jurídica el artículo 220 de la LEC, el mayor valor seguirá siendo la anualidad de renta. En nuestro caso 4.200€.

Dejamos al efecto modelo de la fundamentación jurídica de nuestra demanda:

VI. – CUANTÍA. La cuantía del procedimiento, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 252.2º, párrafo tercero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para el caso en que las acciones acumuladas sean la de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, será la determinada por la acción de mayor valor. La acción de desahucio, conforme a lo establecido en la regla 9ª del artículo 251, alcanza una cuantía de 4.200€ (CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS) que es el importe de una anualidad de renta. La acción de reclamación de las cantidades, aplicando la regla 1ª del artículo 251, asciende a la cantidad de 3.650€ (TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS). Por consiguiente, se fija la cuantía de este procedimiento en la cantidad de 4.200€ (CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS), sin perjuicio de que las cantidades reclamadas puedan aumentar alcanzando un mayor valor durante la tramitación del procedimiento, siendo entonces éstas las que representen la cuantía de la demanda, todo ello a tenor del artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.